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小拐点后耐心等待时机

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  来源/ 微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);

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  今天国家统计局公布了5月份的数据,又是一个小拐点,昨天我写了小阳春结束,今天数据上再次映证了,接下来刚需只需耐心等待淘房时机。

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  1.房地产开发投资增速

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  2019年1—5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

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小拐点后耐心等待时机

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  从上图可以看出,很明显,今年1-4月房地产投资增速都是快速冲高的,原因也很简单,因为降准了,银行放水了,房企有钱了,同时限价放松了,很多地方调控松绑了,房企对市场预期看好了,以为政策要放松了,于是加大投资,拿地,积极开工,所以投资增速会上升。

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  而4月中旬,中央再提房住不炒后,各地调控再现,到了5月份资金面明显开始收紧,所以这必然会影响到房企对未来的预期,只要资金收紧,房企就会放缓拿地,放慢新开工节奏,进而影响到投资增速。

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  2.商品房销售数据

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  1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。

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小拐点后耐心等待时机

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  商品房销售面积已出现了连续4个月负增长的现象,三四月份虽然有小阳春,回暖的态势,但在政策及时调控的阻挡下,5月份跌幅又有小幅的扩大,5月全国商品房销售面积1.34亿平米,相比2018年5月份的1.42亿平米同比下调了5.5%。

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小拐点后耐心等待时机

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  (图表来自中原地产)

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  我预计接下来销售额和销售面积还会继续惯性下滑。

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  其实大家回头看下上面这个走势图会发现,跟政策真的息息相关,政策面资金面只要放松时,市场就能稍微好点,资金面收紧时,市场就会下滑。

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  通常制造业PMI指数跌入50以下,我们就会受不了了,资金面一般就会放松一下,因为会影响到经济增长。

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  而房地产调控也会受益于资金面的放水而雨露均沾,只要信贷放松,贷款利率下调时,房地产市场立刻就会有反应。因为楼市本质上是一个资金撬动的金融市场。

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  3.库存数据

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  5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少453万平方米,同比跌幅为9.1%。

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  全国商品房待售面积在2015年12月末时达到历史最高位,为71853万平方米,后来一路下降。

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  商品房去库存政策是从2014年开始提出来的,从库存数据看, 2014年2月末是51397万平方米,现在的数据跟那时候差不多。

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  而上海(楼盘)易居房地产研究院发布的前4个月《中国百城库存报告》显示,大概是2014年底库存达到最高峰,所以跟全国的数据会有一些出入,换句话说,百城数据也有一些前瞻性。

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  下面的这个图显示出,三四线城市的库存面积,从去年四季度开始就在上升了。总体上看三四线城市库存上升,销售放缓,但城市之间的分化也会越来越明显。

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  穆迪报告认为,经济相对较强的三四线城市房地产销售额将继续增长,例如位于粤港澳大湾区和长三角地区大城市周边的城市。这些城市将受益于所处地区的经济增长、基础设施升级以及大城市高房价导致的需求溢出。

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  但经济薄弱或远离发达地区的三四线城市楼市销售预计会下滑,一个原因是这些城市的住房需求在这一轮牛市中已基本得到满足,另一个是棚改政策逐渐退出,过去几年里,政府拆除危旧住房,提供新住房或购置新住房的货币化补偿,由此带来的需求增长也助推了三四线城市的房价。

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  潮水退去,需求下降,库存上升。

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小拐点后耐心等待时机

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  截至2019年4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45217万平方米,环比增长0.5%,同比增长4.2%。其中,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876万、22155万和20186万平方米,环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%,同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。

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  本来二三月份库存有所下降,但受调控影响,四月份又有所上升。

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  从城市分类来看,2019年4月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.5、9.2和10.5个月。

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  一年后来看二三线城市的存销比,估计也会超过12个月。

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  4.房地产开发景气指数

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  5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.85,比4月份回落0.07点。

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小拐点后耐心等待时机

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  根据中原地产统计,4月各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达60次,5月还有41次。

   gen ju zhong yuan di chan tong ji, 4 yue ge di bao kuo bu wei lei ji zhen dui fang di chan de tiao kong cuo shi gao da 60 ci, 5 yue hai you 41 ci.

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  在密集调控下,楼市这头小黄牛终于被按下去了。所以5月景气指数相比4月也有所下降。但依然处于100以上。

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  其实只要在100以上,都还算好。哪天掉到100以下了,那楼市真的是萧条了。

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  总结一下,从上面4个方面来看,5月份就是一个小拐点,以后楼市涨跌周期会越来越短,大家要习惯,我预计在政策不放松的情况下,接下来会有半年左右的调整期,所以刚需可以算算时间,等到年底的时候去淘房是个不错的机会。

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  假如金九银十又出现去年那种打砸售楼处的现象,政策可能又会出现小松动,毕竟楼市是需要维稳的,地方面对业主维权也会有压力。

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(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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发布时间:02:09:34

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